空き家に人が住みつくリスクを回避する方法

2024年9月23日 2024年9月23日

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はじめに: たびおとからのご挨拶

こんにちは、合同会社たびおとです。私たちは、東京を中心に空き家の活用をサポートする事業を行っています。空き家の処理に悩む方に、賃貸や売却だけでなく、民泊として活用する新しい選択肢をご提案しています。

最近、特に東京では空き家が増加し、その管理が行き届かないまま放置されてしまうケースも見受けられます。その結果、空き家に不法に人が住みついてしまうといった問題が起こることも。こうした問題は、近隣住民とのトラブルを引き起こし、治安の悪化につながる可能性もあります。

私たちたびおとは、そんなリスクを減らすために、空き家の有効活用としての民泊化を強く推奨しています。しっかりと管理された民泊として運営することで、空き家に住みつかれるリスクを回避しつつ、収益を生むことができるのです。

空き家に人が住みつくリスクとは？

空き家に人が住みつく問題は、長期間放置された物件で起こりやすく、特に東京のような都市部では管理が行き届かないまま、無断で誰かが住みついてしまうケースが増加しています。空き家に住みつかれると、法的な問題だけでなく、近隣住民とのトラブルや物件の価値低下など、様々なリスクが発生します。このセクションでは、具体的なリスクについて詳しく解説していきます。

1. 不法占拠による法的リスク

空き家に無断で住みつく行為は、明らかに不法占拠にあたります。しかし、空き家に住みつかれたとしてもすぐに解決できるわけではありません。所有者は不法占拠者を法的手続きによって追い出す必要がありますが、これには時間と労力がかかる上、状況によっては裁判を経なければなりません。特に東京のような地域では物件が多く、空き家管理が難しくなるため、こうした問題が頻繁に発生しています。

2. 近隣住民とのトラブル

不法に住みつかれた空き家は、周辺の住民との間にトラブルを引き起こすことがあります。例えば、無断で住んでいる人々が騒音を発生させたり、ゴミを適切に処理しなかったりすることで、近隣住民との摩擦が生じることがあります。東京のような人口密度が高い都市部では、こうしたトラブルは地域全体に広がりやすく、住環境の質を低下させてしまう恐れがあります。

さらに、無断で住んでいる人々が適切な行動を取らない場合、建物内外の汚損が進み、悪臭や害虫の発生といった環境問題も引き起こす可能性があります。これにより、近隣住民が所有者に対して苦情を申し立てるケースが多く見られ、問題解決には時間がかかります。

3. 空き家の損壊や火災リスク

特に火災は大きな問題で、東京のように建物が密集しているエリアでは、ひとたび火災が発生すると周辺の家々にまで被害が広がる可能性があります。空き家の不適切な利用によって近隣の財産が損なわれるリスクは、非常に深刻です。

4. 治安の悪化と犯罪リスク

空き家は、犯罪者や不法滞在者にとって隠れ家として利用されやすい場所です。不法占拠に限らず、空き家が長期間管理されていない場合、犯罪の温床となるリスクも高まります。空き家が放置されていることが周囲に知られると、盗難や違法行為が行われる可能性があり、近隣の治安が大きく悪化することが懸念されます。

東京のような大都市では、このような犯罪行為が発生することは少なくなく、空き家が犯罪者に利用されているケースも報告されています。空き家が地域全体の安全を脅かす存在となることで、近隣住民の生活の質にも影響を与えることになります。

5. 物件の価値低下

不法に住みつかれることにより、物件そのものの価値が著しく低下することがあります。物件が荒廃し、補修が必要になるだけでなく、空き家が管理されていないことにより、将来的な売却や賃貸の機会が失われることも考えられます。不法占拠者によって内部が破壊されたり、設備が持ち去られたりすることもあり、その結果、物件の修繕費用が増大し、資産価値が大きく損なわれます。

また、空き家に人が住みつかれているという情報が広まると、その地域全体の物件価値にも悪影響を及ぼす可能性があります。将来的な投資や発展を妨げる要因となりかねません。

空き家に人が住みついた場合の法律上の問題

空き家に無断で人が住みついた場合、その状況に対処するためには法的な手続きを踏む必要があります。特に、東京など都市部では空き家の管理が行き届かないケースも多く、不法占拠者との法的な争いが発生することがあります。このセクションでは、空き家に住みつかれた場合に生じる法律上の問題について解説します。

1. 不法占拠（無断居住）とは？

まず、空き家に人が住みついた場合、それは「不法占拠」や「無断居住」と呼ばれる行為に該当します。日本の法律では、建物や土地の所有者が明確に存在している場合、その物件に無断で居住することは法的に許されません。空き家の所有者が居住の許可を出していない限り、そこに住むことは不法行為となり、不法占拠者は法的責任を負うことになります。

しかし、実際に不法占拠者を追い出すためには、法的な手続きが必要であり、所有者側が迅速に行動しなければなりません。不法占拠が長期間続くと、問題の解決がさらに複雑化します。

2. 不法占拠者の排除には法的手続きが必要

不法占拠者が空き家に住みついた場合、所有者は即座にその者を排除することができるわけではありません。物理的に追い出すことは暴力行為と見なされる可能性があるため、まずは警察や法律の専門家に相談し、法的な手続きを踏むことが重要です。具体的には、以下のステップが一般的です。

警察への通報：最初に、不法占拠の事実を警察に報告します。ただし、警察はすぐに強制排除することはできず、民事事件として扱われることが多いです。
法的な通知：弁護士を通じて、不法占拠者に対して退去を求める正式な通知を送ります。これに従わない場合、裁判を起こす必要があります。
裁判による解決：最終的には、民事訴訟として裁判所に退去命令を申請します。この過程には数カ月から場合によっては年単位の時間がかかることがあります。

これらの手続きにはコストがかかり、弁護士費用や裁判費用が発生するため、所有者にとっては大きな経済的負担となることが多いです。

3. 不法占拠が続くと所有権に影響する可能性も

日本の法律では、不法占拠が長期間続く場合、所有権に影響を与える可能性もあります。具体的には、「取得時効」という制度が存在し、占拠者が一定期間（通常20年、所有者がその占拠を知っている場合は10年）にわたり不法に占有を続けた場合、その物件の所有権が占拠者に移る可能性があります。

取得時効が成立するには、占拠者がその物件を「所有の意思を持って」占有していることを証明する必要がありますが、空き家に長期間住み続けられていると、この制度を主張されるリスクが高まります。そのため、所有者は不法占拠を早期に発見し、迅速に対応することが求められます。

4. 損害賠償の請求も可能

不法占拠によって物件が損壊したり、無断で使用された電気・水道料金が発生した場合、所有者は不法占拠者に対して損害賠償を請求することができます。特に、空き家が不法に利用されている間に損害が発生した場合、その責任を追及することが可能です。

ただし、損害賠償請求も裁判を通じて行う必要があるため、所有者側には相当な負担がかかります。また、損害賠償が認められても、相手が賠償金を支払えない場合、実際に損害を回復するのは難しいケースも多く見られます。

5. 空き家管理の重要性

これらの法律上の問題を避けるためには、空き家を長期間放置しないことが重要です。東京のような大都市では、空き家の管理が十分でないと、すぐに不法占拠やその他の問題が発生するリスクが高まります。そのため、空き家の所有者は定期的な見回りや物件管理を怠らないようにし、必要に応じてプロの管理サービスを利用することも検討すべきです。

特に、空き家を民泊として運営することで、物件を活用しながら収益を得ると同時に、適切な管理が行われる環境を整えることができます。これにより、空き家が放置されて不法占拠の対象になるリスクを低減できるのです。

空き家を民泊として活用することでのリスク回避

空き家を長期間放置しておくと、不法占拠者が住みついたり、劣化や破損が進んだり、近隣トラブルが発生するリスクがあります。こうした問題を避けるための効果的な方法として、空き家を民泊として活用することが挙げられます。特に、都市部である東京では、民泊需要が高いため、空き家を収益化しながら安全に管理する手段として非常に有効です。

1. 空き家を定期的に使用することで不法占拠を防ぐ

空き家に人が住みつかれるリスクの一つは、長期間にわたり建物が放置され、管理が行き届かないことです。建物に誰も出入りしない状態が続くと、近隣の住人にも気づかれず、不法占拠者にとって侵入しやすい環境となってしまいます。

しかし、空き家を民泊として運営することで、物件は定期的に利用され、常に誰かが出入りする環境が保たれます。これは、不法占拠者が狙う「放置された空き家」とは真逆の状況を作り出すため、リスク回避につながります。また、清掃やメンテナンスも頻繁に行われるため、建物の劣化や荒廃を防ぐことができます。

2. プロの管理者による定期的な物件チェック

民泊運営では、ゲストのチェックイン・チェックアウトのたびにプロの管理者や清掃スタッフが物件を訪れることが一般的です。これにより、定期的に物件がチェックされ、問題があれば早期に対応できる体制が整います。たとえば、物件の窓やドアが壊れていた場合、すぐに修理が行われ、無断で侵入されるリスクを軽減できます。

さらに、東京のような大都市では、管理会社に物件の運営を委託するオーナーも多く、物件が常に監視され、管理される環境が整っています。これにより、所有者が物件に直接足を運ばなくても、安心して空き家を運営することができます。

3. 法律を守った運営で安心

民泊として空き家を活用する際には、法律に基づいた運営が必要です。特に、住宅宿泊事業法や地域の条例に従い、適切な届出や許可を得ることが求められます。東京では、特に厳しい基準が設けられており、それに従って運営することで、地域住民とのトラブルや法的な問題を避けることができます。

また、ゲストとの契約関係も明確にすることで、不法占拠者が無断で住みつくリスクを大幅に減らせます。民泊は基本的に短期間の宿泊契約であり、ゲストは一定の期間が過ぎれば退去する義務があります。このように、法律に基づいた運営は、空き家を民泊として安全に活用するための重要なポイントです。

4. 収益を得ながらリスクを回避

空き家をただ管理するだけでは、維持費や固定資産税などのコストがかかる一方で、収入は発生しません。しかし、民泊として運営することで、収益を得ながら空き家の管理が可能になります。特に、観光客やビジネス利用者が多い東京では、民泊需要が高く、空き家を効率的に活用するチャンスが広がっています。

収益を得ることで、物件の修繕費や管理費用を賄うことができ、適切な管理を続けることで不法占拠や物件の荒廃を防ぐことができます。これにより、空き家が持つリスクを軽減しながら、長期的に資産として活用できるメリットが生まれます。

5. 民泊ゲストとの契約による安全性の確保

民泊として空き家を運営する場合、ゲストとの契約が重要です。民泊は短期間の宿泊サービスとして提供されるため、ゲストが長期間住み続けることはありません。また、宿泊期間が決まっていることで、ゲストが退去しない場合でも法的に対応しやすくなります。

さらに、民泊運営においては宿泊者の情報を事前に確認するシステムが整っており、予約時点でゲストの身元確認が行われます。これにより、無断で長期間居住するリスクを抑え、オーナーが安心して物件を運営できる体制が確保されています。

6. 地域コミュニティとの良好な関係を築く

空き家が放置されていると、近隣住民にとっても不安材料となることがあります。不法占拠者が住みついたり、建物が荒廃してしまうと、治安の悪化や衛生問題が発生する可能性があるため、近隣とのトラブルが生じることもあります。

しかし、空き家を民泊として適切に運営することで、物件が活用され、定期的に清掃や管理が行われるため、地域コミュニティとの良好な関係を築くことができます。近隣住民との協力関係を築くことで、万が一不審な人物が現れた場合でも、早期に通報してもらえるなど、地域全体でリスク回避を図ることが可能です。

まとめとたびおとのサポート

空き家を放置しておくことには、さまざまなリスクが伴います。不法占拠や法律問題、物件の劣化、さらには近隣トラブルなど、空き家が原因で多くの問題が発生する可能性があります。特に、東京のような大都市では空き家の管理が重要です。しかし、空き家をただ放置するのではなく、民泊として有効活用することで、これらのリスクを大幅に軽減することができます。

民泊としての活用は、定期的な物件の使用や管理、法律に基づいた運営を行うことで、空き家に住みつかれるリスクや物件の荒廃を防ぐだけでなく、収益も生み出す一石二鳥の方法です。特に東京では、観光需要やビジネス利用の増加により、民泊需要が高まっており、空き家を民泊化することは非常に効果的な選択肢です。

たびおとでは、空き家を民泊として活用するためのサポートを行っています。初めての方でも安心して取り組めるよう、物件の管理や運営の方法、法律的な手続きについてもご相談いただけます。さらに、地域に根ざした運営を目指し、東京や横浜、福岡で活動しているため、地域の特性に合わせた最適な提案を提供しています。

もし、空き家の活用や民泊化にご興味がある方は、ぜひたびおとまでご相談ください。私たちが提供するサービスを活用して、空き家の問題を解決しながら、収益を得る新しい活用方法を見つけてみませんか？詳しい情報やお問い合わせは、下記のフォームからお気軽にどうぞ。

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たびおとのサポート内容や空き家の民泊化に関する詳細については、ぜひお気軽にお問い合わせください。東京、横浜、福岡を中心に活動しており、現地での具体的なアドバイスや物件調査も承っております。

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